当你想对房屋提出报价时，卖方很可能想知道你是否获得了贷款的Pre-approved（预先批准）或Pre-qualified（资格预审）资格。那么，它们两者有什么区别呢？
Pre-Approved & Pre-Qualified
很多人说资格预审（Pre-Qualified）是抵押贷款流程的第一步，lender（银行或贷款公司）在此过程中会管理你的信用并和你讨论你的目标，而预先批准（Pre-Approved）则比它更进了一步，还要求核验你的工资单和纳税申报表。
但实际上，这两个术语经常互换使用，没有太大区别。有时，不同的lender甚至可能对这两者的定义都不同。有些令人困惑，对吧？
你需要哪一种？
不管是Pre-Approved 或是 Pre-Qualified，作为买方（buyer），你的最终目标是相同的：让卖方有信心接受你的报价，知道你有诚意，且有能力获得一笔贷款来购买这个房子。
不管你的lender怎么称呼它，你都会收到一封信，说明他们愿意让您借入特定金额的资金。但请记住，Pre-Approved & Pre-Qualified经常互换使用，无论哪种都没有法律意义，出具这个letter的broker/lender没有义务一定要按照承诺给你贷款，你也没有义务一定要按照letter上写的利率从这家broker/lender申请正式贷款。
为什么需要寻求预先批准？
你可能会认为等你找到想要购买的房屋时，正是获得预先批准的正确时间。但其实在刚开始找房子时就获得预先贷款核准证明，会有很多好处。
首先，你会预先知道你将获得何种贷款。这可以帮助你设定价格范围。你可以从多个lender那里获得预先批准。请记住，正如lender尚未完全承诺向你提供贷款一样，你也不必完全承诺从他们那里获得贷款。即使你将这份预先贷款核准证明用作要约的一部分，但如果你找到更好的lender，你仍然可以自由地从其他地方获得贷款。而且，你还可以使用预先批准流程去比较利率和lender。并且不要担心多次信用查询会损害你的信用评分。在两周内，所有的抵押贷款查询（hard pull）仅算作一次。
其次，你的进展能够加快。预先贷款核准证明在特定时间段内很有用处。尽早获得预先批准可以帮助你准备好尽快发送报价，因为你不用等待lender向你发出预先贷款核准证明的那几天了。
预先贷款核准证明同时也是在向其他所有人发出信号，包括房产经纪人和卖方，你对待这件事是严肃认真的。在竞争激烈的市场中，这一点尤为重要。假设你找到了一个你喜欢的房子，并提出了一个报价，并附上已经获得的pre-approval letter，其他人如果也对你喜欢的这个房子给出报价，但他们还没有跟lender谈过。猜猜谁的报价更可能会被接受？在非常火爆的市场中，在你获得预先批准之前，卖方甚至可能都不想费心去查看你的报价。如果你正在寻找bank-owned homes（银行屋)，他们会在接受你的报价之前要求你提交预先贷款核准证明。
因此，一旦你决定下来要买房了，你要如何获得预先批准？第一步当然是找一位当地的lender，提交一些基本信息和材料，获得Pre-qualified / Pre-approved资质。在这个过程中，lender将进行初步审查，以确定你的贷款资格，帮助你了解你能贷款的数额上限。
选择一家靠谱的Lender非常重要。如果需要推荐贷款经纪，欢迎和我联系。
你需要准备什么？
要获得预先批准，你可能需要提供以下文件：
- 你过去两年的 W-2(全年薪资和纳税表)
- 你过去三个月的工资单
- 你过去两年的纳税申报表
- 你过去三个月的支票或储蓄银行对账单（这也可能会展示你的首付资金）
- 你过去两个月所有其他资产（股票、债券、退休账户）的报表
- 你房东的姓名和电话号码（如果你正在租房）或你当前的抵押贷款文件
- 你的离婚判决书（如果适用）
- 如果你是个体经营者：除了年初至今的损益表和年初至今的资产负债表之外，你还需要提供过去两年的营业税申报表
- 你的SSN和获取信用报告的权限（许多lender会收几十美元的一个费用来查看你的信用）
取决于你选择的lender的具体要求，可能你无需提供所有的这些文件。事实上，根据你的具体情况，如果你的信用评分特别出色，在此阶段你可能不需要任何文件，但最好了解下你需要什么。一旦你提供了所需的文件，预先贷款核准证明应该会在24到48小时内送达你手中。
如果你无法获得预先批准怎么办？
努力提高你的信用评分，偿还债务并确保按时支付账单。检查你的信用评分是否有任何错误并更正错误。向你的lender询问阻止你获得的障碍是什么，并努力在下次移除这些障碍。
